Un remate hipotecario puede ser una opción si busca realizar una inversión o quieres aumentar su patrimonio. Sin embargo, desconocer el procedimiento legal y no realizar una investigación previa, podría significar arriesgar el dinero, advirtieron expertos consultados por el sitio inmobiliario Propiedades.com.
Un remate hipotecario resulta de un proceso judicial en el cual sale a la venta una propiedad, ya que su dueño fue demandado por no cumplir con los pagos de una hipoteca o de cualquier otra deuda donde el inmueble funge como garantía.
La principal ventaja de este tipo de inversión es que, en muchas ocasiones, los inmuebles que se rematan tienen un precio menor al del valor de mercado. Por el otro lado, las desventajas van de la mano con que es un proceso legal que puede resultar complejo para personas inexpertas y que el tiempo para la posesión del inmueble puede tardar desde 8 meses hasta 1 año o 2.
Los tiempos varían en cada caso, pues dependen de la disposición que tengan los involucrados para dar término al juicio.
Para quien considera invertir en este tipo de proceso, los expertos del portal inmobiliario Propiedades.com hacen las siguientes recomendaciones para no poner en riesgo su inversión:
- Buscar a expertos. Los remates siguen un proceso judicial, por lo que es muy importante que durante todo el proceso tener la asesoría de un abogado litigante, hay despachos certificados que se dedican específicamente a remates.
Héctor Galeano, presidente del Colegio Nacional del Notariado Mexicano, destacó que contar con la asesoría de un notario antes de ingresar al remate permitirá tener claro cómo se realiza el procedimiento y los gastos posteriores.
Quien dijo que “para eso está el notario, para calificar si está correcto el procedimiento de remate, cómo está la situación fiscal del predial y agua de la propiedad, para revisar cuál es el régimen fiscal y los costos que debe asumir el adquiriente”, explicó Galeano. Además, una vez terminado el juicio, el notario recogerá el expediente judicial y preparará los documentos necesarios para la escrituración de la propiedad.
- No pague anticipos. En los remates judiciales o bancarios no hay enganches de ningún tipo, ni anticipos para apartar una propiedad. Tampoco se deben hacer pagos a nombre de ninguna empresa o abogado.
Gustavo Martell, director de Remates Judiciales Martell, consideró que lo ideal es que desde el principio se establezcan en un contrato los honorarios del despacho que pueden incluir pagos por investigaciones, análisis jurídicos del proceso e incluso acompañar al cliente en el remate inmobiliario.
Al momento de acudir a un remate judicial, el interesado debe presentar un billete de depósito del 10% del avalúo de la propiedad, este pago se hace a una instancia bancaria. En caso de tratarse de un remate bancario, cualquier pago va a nombre del banco con el que se está realizando la adjudicación.
- Revise los precios del mercado. Aunque el precio de una propiedad en remate mejora en comparación con el precio del mercado, si se trata de una oferta demasiado buena para ser real es mejor ponerla en duda, coincidieron los especialistas.
El precio de una propiedad podría ser entre 20 y 30% menor al de otros predios de la zona y en algunas ocasiones llega a 40 o 50%, aunque estos serían casos excepcionales. Saber el valor real de otros inmuebles te permitirá identificar posibles fraudes.
- Investigue. Como con cualquier inversión, antes de arriesgar su dinero investiga al deudor, que sea una hipoteca reciente y consulta el estado del inmueble en el Registro Público de la Propiedad, incluso al despacho que vas a contratar.
“Antes de ir a un remate judicial hay que hacer un estudio y ver que el expediente esté bien preparado, que el avalúo y el Certificado de Libertad de Gravamen estén vigentes (duran 6 meses), que la sentencia no haya caducado (son 10 años para ejecutar). Además, se recomienda que los remates vengan de hipotecas; evitar comprar a particulares; y que la transacción se haga a bancos o empresas grandes ya consolidadas”, manifestó Ayuzo.
Otro factor a tomar en cuenta es el lugar en donde se quiera invertir o adquirir un inmueble. Añadió que “No en todas partes la ley es igual, por ejemplo, la ley en la Ciudad de México solicita un billete de depósito del 10% para poder entrar al remate, en Guadalajara piden un billete de depósito del 25%, entonces busca a un abogado litigante que conozca la ley en el lugar donde vas a invertir”, dijo Martell.
- Considere todos los gastos. Además del valor del inmueble, adquirir una propiedad en remate hipotecario genera otros gastos, como el pago de la escrituración, los honorarios del despacho y del notario. Si la propiedad no está al corriente en pagos como el predial, agua o mantenimiento, es el comprador quien debe cubrirlos.
El notario Galeano señaló que también es importante tener presente que el pago de impuestos es mayor en un remate que en una operación de compraventa. El comprador debe cubrir los gastos que normalmente cubriría el vendedor, como el ISR y algunos gastos del juicio antes de inscribir la escritura del inmueble en el Registro Público de la Propiedad.
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